Une offre limitée pour les investisseurs particuliers en VEFA

Au vu de la réduction de l’offre, et malgré la forte demande des clients, les conditions d’emprunt font échouer des opérations.

La crise sanitaire ayant freiné les chantiers, les investisseurs ont un choix réduit. « Le marché est moins large qu’avant », affirme le directeur associé de l’Institut du patrimoine, Mathieu Mars. Les promoteurs qui possèdent peu de stocks tendent à limiter les investisseurs. « Dans les grands groupes, ils ne donnent accès qu’à 30 % de leur offre. C’est moins chez les petits promoteurs » précise le cofondateur du site Tacotax, Aldric Emié. Les retards dans la construction ne sont pas les seules causes à cette pénurie de choix. Ce qui contribue à réduire l’offre est principalement le retour des institutionnels sur le segment du logement. Action Logement (via sa filiale IN’li) et la Caisse des dépôts prévoit d’acquérir environ 50 000 logements auprès des promoteurs. Et cette aide prévue au moment du confinement, n’arrange en rien les investisseurs particuliers.
En effet, la demande est toujours là. « Malgré la crise, on ne sent pas de désaffection ni de désintérêt, détaille la présidente de la FPI, Alexandra François-Cuxac. La pierre reste une valeur refuge et les besoins en logements ne se sont pas taris avec la crise sanitaire. » Alors qu’il devait s’arrêter en 2021, le dispositif Pinel est d’ailleurs prolongé. Les prix immobiliers, quant à eux se stabilisent. Après une hausse en début d’année, ils ont augmenté de seulement 0,3% entre mai et novembre 2020 d’après le Laboratoire de l’immobilier.

 
Les conditions des banques


Cependant les particuliers investisseurs sont confrontés à une difficulté supplémentaire. Après les nouvelles exigences du Haut Conseil à la stabilité financière (HCSF), les instituts bancaires ont beaucoup plus de mal à prêter. Le taux d’endettement ne doit plus dépasser 33% de revenus des emprunteurs, et la durée des emprunts est limitée à 25 ans. Ces exigences pénalisent les acheteurs investisseurs qui en temps normal empruntent sans apport, mais aussi pour les particuliers qui cherchent à acheter leur résidence principale. «40 % des acheteurs qui ont été financés l’année dernière ne sont plus finançables » s’inquiète le directeur général de Nexity, Julien Carmona.
Et la situation générale ne devrait pas s’améliorer pour le moment. De janvier à septembre 2020, on estime à 40% la baisse des mises en ventes, selon la Fédération des promoteurs immobilière (FPI), principalement à cause des municipales. « C’est habituel, mais le problème, c’est que la machine n’est pas repartie comme avant » s’inquiète Norbert Fanchon, du promoteur Gambetta. En effet, les équipes municipales fraichement élue peinent à relancer les chantiers. « Il y a une volonté de construire moins dense et plus durable. C’est très bien, mais si toutes les municipalités révisent leurs règles d’urbanisme en même temps, on ne construit plus de logements », précise Julien Carmona.
Des temps difficiles sont à prévoir pour les promoteurs immobiliers.  « Aujourd’hui, les promoteurs vendent des logements lancés il y a un ou deux ans, mais ce stock se réduit, et plus rien ne sort du tuyau pour alimenter l’offre dans les mois à venir » justifie Franck Vignaud, du laboratoire de l’immobilier. « La situation s’aggrave, faute de permis de construire, et le risque de pénurie est avéré» ajoute la FPI.

source : lefigaroimmo