Comment mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un crédit ?

Malgré le maintien des taux d’intérêt à un niveau très bas, les établissements bancaires exigent de plus en plus de la part des emprunteurs pour le financement des dossiers de prêts.

Quels critères la banque considère-t-elle ?

Tout au long de ce début d’année, les banques ont sensiblement resserré les conditions d’obtention du crédit. « Chaque dossier est scruté à la loupe : les revenus que vous percevez, votre contrat de travail, le secteur où vous exercez ou encore le bien acheté », précise Sandrine Allonier, responsable des partenariats et de la communication de Vousfinancer.com. Comment expliquer cette évolution ? Fin 2019, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a vivement recommandé aux banques de ne plus excéder un taux d’endettement de 33 % et de refuser une période d’emprunt supérieure à 25 ans. Ces suggestions ont conduit au rejet du financement pour de nombreux emprunteurs, en particulier les moins aisés.

Les banques acceptent-elles moins d’emprunts immobilier ?

Pour exemple, le courtier Vousfinancer.com a vu ses taux de rejet augmenter de 4.4 points entre juillet 2019 et juillet 2020 (5,4 % contre 9,8%).  De plus, la crise économique causée par la pandémie de Covid-19 n’a fait que compliquer la situation. Avec la hausse des licenciements prévus depuis Juin, les banques se penchent d’autant plus sur l’environnement professionnel de l’emprunteur. Ainsi les secteurs de l’aéronautique, de la restauration, de la culture, de l’hôtellerie ou encore du textile provoquent de fortes réserves de la part des instituts de crédit. « Aucune activité n'est épargnée par la crise, ajoute Maël Bernier, directrice de la communication chez Meilleurtaux.com. Mais les refus des banques ne semblent pas toujours justifiés, puisqu'elles se concentrent avant tout sur le taux d'endettement et non sur le reste à vivre de l'emprunteur qui peut être largement suffisant. »

Ces conditions d’obtentions touchent-elles aussi les investisseurs ?

Les investisseurs locatifs désireux d’augmenter leur patrimoine ne sont pas à l’abri de ce phénomène. «S'ils paient déjà un crédit important pour leur résidence principale, leur dossier ne passe plus», affirme Maël Bernier. Pour la banque, ces acquéreurs ne sont pas une priorité, qui préfère favoriser les acheteurs de résidence principale. Principalement parce qu’elles n’utilisent plus la formule de calcul dite « différentiel » qui concédait aux investisseurs une hausse de leur capacité d’emprunt, en comptabilisant de manière favorable les loyers encaissables. Autrement dit : un emprunteur disposant de 2000 €/ mois de revenus prévoit d’investir dans un appartement mis en location rapportant 800 €/mois, pris en compte à hauteur de 70% pour le calcul du taux d'endettement. Les mensualités du crédit se montent à 1000 €/mois sur 25 ans. Avec la méthode de calcul différentiel, le taux d'endettement s'élève à 22 %, soit 1000 € - (800 € x 70 %)/2000 €. Avec la méthode classique, ce taux grimpe à 39%, soit 1000 €/[2000 € + (800 € x 70 %)].

Les taux bas représentent-ils un désavantage ?

Après la rentrée, le taux d’intérêt moyen était de 1,15% pour un emprunt sur 15 ans, cependant un acquéreur au dossier « solide » était susceptible d’accéder à un taux de 0,75%. Dans le même temps, ces taux bas peuvent pénaliser une partie des emprunteurs. Pour cause : le taux d’usure, soit le taux maximal au-delà duquel la banque ne peut proposer de prêt. A compter du 1er juillet 2020, le taux d’usure est de 2,40% pour les prêts fixes d’une durée comprise entre 10 et 20 ans, et de 2,57% pour les prêt fixes de 20 et plus, ce qui est particulièrement faible. Ce taux a été instauré dans un but de protections des consommateurs, il est composé du taux d’intérêt, du taux d’assurance de crédit, de la garantie, et des frais de dossiers et de courtage. Conclusion, « il a pour effet d'exclure certains candidats à l'accession qui sont parfaitement solvables, comme les emprunteurs auxquels on applique une assurance élevée, notamment les seniors, les personnes qui ont déclaré un problème de santé ou celles qui exercent des professions à risques » précise Ludovic Huzieux, cofondateur d'Artémis Courtage.

Comment constituer un bon dossier ?

Désormais, pour faire une demande de prêt, il faut suivre certaines règles. Aujourd’hui, on ne peut plus emprunter la totalité du montant de l’opération (le prix du bien et les frais annexes).  « Nous recommandons de mettre au minimum 10% d'apport, voire davantage quand c'est possible », précise Sandrine Allonier. Ainsi, la solution est de soit puiser dans son épargne, ou encore de solliciter auprès de la famille.
Lorsque le taux d’endettement excède 33% des revenus disponibles, et que le crédit porte sur une résidence principale, le HCSF permet une légère marge de manœuvre aux banques. Concernant les crédits qui portent sur un bien a destination locative, les banques sont d’autant plus pointilleuses. Elles analysent précisément les photos et les estimations de prix fournies par les experts. Ainsi, pour présenter le « meilleur » dossier, les découverts mensuels et les différents crédits additionnels (conso, auto, ou travaux) sont à proscrire puisqu’ils peuvent alourdir le taux d’endettement d’un ménage.